Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LPFLBD-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 1
Grabowa, Górna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-grabowa/ob/454)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 98 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9984 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9563 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 383 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.12.2025 (334 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Grabowa: 250 ofert sprzedaży (mediana 10 170 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 7975 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9563 zł/m², czyli ok. 383 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 1 | 396 321 zł | 9908 | — |
| Grabowa | 40 m² | 2 | 397 068 zł | 9927 | 0 m |
| Grabowa | 39 m² | 5 | 413 435 zł | 10 601 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 5 | 424 978 zł | 10 365 | 0 m |
| Grabowa | 40 m² | 4 | 397 555 zł | 9939 | 0 m |
| Grabowa | 40 m² | 1 | 397 295 zł | 9932 | 0 m |
| Grabowa | 35 m² | 4 | 363 717 zł | 10 392 | 0 m |
| Grabowa | 35 m² | 1 | 364 026 zł | 10 401 | 0 m |
| Grabowa | 34 m² | 3 | 354 736 zł | 10 433 | 0 m |
| Grabowa | 33 m² | 4 | 348 635 zł | 10 565 | 0 m |
| Grabowa | 41 m² | 2 | 417 934 zł | 10 194 | 0 m |
| Grabowa | 35 m² | 3 | 364 445 zł | 10 413 | 0 m |
| Grabowa | 38 m² | 3 | 379 170 zł | 9978 | 0 m |
| Grabowa | 38 m² | 2 | 391 779 zł | 10 310 | 0 m |
| Grabowa | 40 m² | 3 | 396 924 zł | 9923 | 0 m |
| Grabowa | 34 m² | 5 | 359 406 zł | 10 571 | 0 m |
Mediana podobnych — 10 238 zł/m²; to mieszkanie — 9908 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7930 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9077 zł/m²; II kw. 2026 — 9647 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.