Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-E-OGWP-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 3/4
Praga-Północ, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1955
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc/ob/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 88 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (21 457 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 781 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 654 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.11.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 83 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 781 zł/m², czyli ok. 654 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 3 | 667 000 zł | 17 103 | — |
| Bertolta Brechta | 46 m² | 5 | 680 000 zł | 14 783 | 127 m |
| Karola Szymanowskiego | 46 m² | 1 | 770 000 zł | 16 739 | 140 m |
| Bertolta Brechta | 37 m² | 0 | 689 000 zł | 18 622 | 174 m |
| Józefa Szanajcy | 42 m² | 0 | 750 000 zł | 17 857 | 356 m |
| 11 Listopada | 43 m² | 0 | 599 000 zł | 13 930 | 360 m |
| Jagiellońska | 37 m² | 0 | 719 000 zł | 19 432 | 376 m |
| Praga-Północ | 36 m² | 3 | 701 684 zł | 19 491 | 385 m |
| ul. Kameralna | 42 m² | 0 | 765 000 zł | 18 214 | 386 m |
| Konopacka | 37,4 m² | 4 | 575 000 zł | 15 358 | 455 m |
| Konopacka | 35 m² | 4 | 727 260 zł | 20 779 | 464 m |
| Konopacka | 36 m² | 4 | 810 675 zł | 22 519 | 465 m |
| ul. Konopacka | 37 m² | — | 599 000 zł | 16 189 | 473 m |
| Namysłowska | 38 m² | 0 | 748 605 zł | 19 700 | 485 m |
| Namysłowska | 43 m² | 0 | 842 985 zł | 19 604 | 485 m |
| Karola Linneusza | 39 m² | 0 | 715 000 zł | 18 333 | 507 m |
Mediana podobnych — 20 130 zł/m²; to mieszkanie — 17 103 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 9.11.2026 | Gratka | dodane | 667 000 zł |
| 9.11.2026 | Morizon | dodane | 667 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 249 zł/m² z 27 629 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.