Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-A-JGRS-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 1/6
Rataje, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Rataje
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-rataje-39m2-mzn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-rataje/ob/49533145)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 37% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 927 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 891 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 503 000 zł — oferta jest o 37% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 605 zł/m² z 8663 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 25 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 891 zł/m², czyli ok. 503 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 1 | 690 000 zł | 17 692 | — |
| Milczańska | 39,4 m² | — | 690 000 zł | 17 504 | 221 m |
| Lecha | 42 m² | 3 | 449 000 zł | 10 691 | 319 m |
| Powstań Narodowych | 37 m² | — | 419 000 zł | 11 324 | 701 m |
| Morzyczańska | 46,1 m² | — | 649 000 zł | 14 072 | 710 m |
| os. Powstań Narodowych | 43 m² | — | 550 000 zł | 12 791 | 725 m |
| os. Lecha | 41 m² | — | 530 000 zł | 12 927 | 747 m |
| Wołkowyska | 37 m² | 0 | 499 000 zł | 13 487 | 838 m |
| Chartowo | 43,8 m² | — | 609 000 zł | 13 917 | 888 m |
| ul. Katowicka | 45 m² | — | 620 000 zł | 13 778 | 966 m |
| Chartowo | 40 m² | 4 | 442 000 zł | 11 050 | 1 km |
| Sowia | 43 m² | — | 625 000 zł | 14 532 | 1 km |
| Polanka | 32 m² | 4 | 485 000 zł | 15 156 | 1,1 km |
| Bliźniąt | 32 m² | 2 | 359 000 zł | 11 219 | 1,1 km |
| Osiedle Bohaterów II Wojny Światowej | 37 m² | 7 | 390 000 zł | 10 541 | 1,2 km |
| os. Piastowskie | 43 m² | — | 539 000 zł | 12 535 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 12 927 zł/m²; to mieszkanie — 17 692 zł/m² (+37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 690 000 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 605 zł/m² (8663 transakcje); połowa transakcji między 10 086 zł/m² a 13 480 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 873 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 790 zł/m² z 7045 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 090 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 533 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.