Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SQA6F8-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², piętro 4/4
Góralska, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-gora) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-g)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 789 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 041 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 470 000 zł — oferta jest o 38% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (61 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 53 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ulica Góralska: 627 ofert sprzedaży (mediana 16 102 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 776 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 041 zł/m², czyli ok. 470 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 4 | 649 748 zł | 16 660 | — |
| Góralska | 37 m² | 2 | 609 000 zł | 16 460 | 0 m |
| Góralska | 37,7 m² | — | 598 999 zł | 15 889 | 0 m |
| Góralska | 41 m² | 13 | 778 621 zł | 18 991 | 0 m |
| Góralska | 46 m² | 6 | 696 044 zł | 15 131 | 0 m |
| Góralska | 36 m² | 4 | 609 000 zł | 16 917 | 0 m |
| Góralska | 42 m² | 4 | 661 645 zł | 15 754 | 0 m |
| Góralska | 38 m² | 3 | 609 000 zł | 16 026 | 0 m |
| Góralska | 41 m² | 7 | 703 098 zł | 17 149 | 0 m |
| Góralska | 39 m² | 6 | 672 639 zł | 17 247 | 0 m |
| Góralska | 41 m² | 5 | 779 000 zł | 19 000 | 0 m |
| Góralska | 39 m² | 2 | 637 151 zł | 16 337 | 0 m |
| Góralska | 42 m² | 5 | 685 036 zł | 16 310 | 0 m |
| Góralska | 40 m² | 7 | 853 898 zł | 21 348 | 0 m |
| Góralska | 42 m² | 3 | 662 807 zł | 15 781 | 0 m |
| Góralska | 41 m² | 5 | 682 981 zł | 16 658 | 0 m |
Mediana podobnych — 16 658 zł/m²; to mieszkanie — 16 660 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 649 748 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 649 748 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 959 zł/m² z 16 310 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 53 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.