Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YC5M5D-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m²
ul. Dębowa, Sady, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Dzielnica
- Sady
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-sady-ul-debowa-2-pokojowe-x0)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% niższa od mediany 120 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 400 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 714 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 418 000 zł — oferta jest o 23% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Dębowa: 3 ofert sprzedaży (mediana 7217 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 53 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 255 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 714 zł/m², czyli ok. 418 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | — | 320 000 zł | 8205 | — |
| Dębowa | 46 m² | 4 | 332 000 zł | 7217 | 50 m |
| Jesionowa | 46 m² | 4 | 310 000 zł | 6739 | 78 m |
| Jesionowa | 46 m² | 0 | 470 000 zł | 10 217 | 171 m |
| Wiśniowa | 43,3 m² | — | 409 000 zł | 9439 | 235 m |
| Sady | 46 m² | — | 360 000 zł | 7826 | 272 m |
| ul. Miodowa | 38 m² | — | 315 000 zł | 8290 | 286 m |
| Klonowa | 39 m² | 1 | 487 390 zł | 12 497 | 350 m |
| Ludwika Zamenhofa | 39,5 m² | — | 295 000 zł | 7468 | 450 m |
| ul. Ludwika Zamenhofa | 39 m² | — | 307 000 zł | 7872 | 451 m |
| ul. Warszawska | 38 m² | — | 330 000 zł | 8684 | 467 m |
| ul. Warszawska | 33,6 m² | 4 | 286 000 zł | 8512 | 517 m |
| ul. Klonowa | 42 m² | 0 | 566 700 zł | 13 493 | 554 m |
| Pocieszka | 46,5 m² | — | 369 000 zł | 7936 | 560 m |
| Pocieszka | 40,8 m² | 4 | 330 000 zł | 8088 | 566 m |
| ul. Zagórska | 44 m² | 1 | 469 000 zł | 10 659 | 596 m |
Mediana podobnych — 11 000 zł/m²; to mieszkanie — 8205 zł/m² (−25%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Adresowo | dodane | 320 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 224 zł/m² z 2109 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.