Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NSFT99-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39 m², parter
Rydlówka, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2017
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-rydlow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-rydlowka/) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 521 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 903 zł/m²) za 39 m² wychodzi ok. 698 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.04.2026 (198 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica RYDLÓWKA: 255 ofert sprzedaży (mediana 21 975 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 17 671 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 469 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 903 zł/m², czyli ok. 698 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39 m² | 0 | 765 000 zł | 19 615 | — |
| Rydlówka | 43 m² | 0 | 850 248 zł | 19 773 | 158 m |
| Rydlówka | 35 m² | 1 | 740 821 zł | 21 166 | 158 m |
| Rydlówka | 37 m² | 0 | 774 354 zł | 20 929 | 158 m |
| Rydlówka | 38 m² | 0 | 804 478 zł | 21 171 | 158 m |
| Rydlówka | 45 m² | 1 | 901 868 zł | 20 042 | 158 m |
| Rydlówka | 43,1 m² | — | 820 479 zł | 19 037 | 158 m |
| Rydlówka | 35 m² | 5 | 760 000 zł | 21 714 | 158 m |
| Rydlówka | 38 m² | 0 | 779 688 zł | 20 518 | 158 m |
| Rydlówka | 42 m² | 0 | 819 780 zł | 19 519 | 158 m |
| Rydlówka | 33 m² | 1 | 735 667 zł | 22 293 | 158 m |
| Rydlówka | 36 m² | — | 689 000 zł | 19 139 | 158 m |
| Rydlówka | 42,2 m² | — | 756 000 zł | 17 919 | 158 m |
| Rydlówka | 38 m² | 0 | 786 175 zł | 20 689 | 158 m |
| Rydlówka | 38 m² | 0 | 774 064 zł | 20 370 | 158 m |
| Marii Konopnickiej | 40,4 m² | — | 792 428 zł | 19 600 | 216 m |
Mediana podobnych — 20 133 zł/m²; to mieszkanie — 19 615 zł/m² (−3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 721 013 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 721 013 zł |
| 3.11.2026 | Domiporta | zdjęte | 721 013 zł |
| 9.11.2026 | Morizon | dodane | 765 000 zł |
| 9.11.2026 | Gratka | dodane | 765 000 zł |
| 10.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 765 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.