Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BZAOKF-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 3
al. Pasjonistów, Teofilów, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Teofilów
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-teofilow-al-pasjonistow-2-poko) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-aleja-pasj) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty-aleja-pasjoni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8622 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7183 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 273 000 zł — oferta jest o 37% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (5 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka) — ceny się różnią: najniżej 375 000 zł na Morizon, najwyżej 380 000 zł.
- 6Cena spadła o −1% (było 380 000 zł), 11.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 8Ulica Pasjonistów: 4 ofert sprzedaży (mediana 8748 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 7264 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7183 zł/m², czyli ok. 273 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 3 | 375 000 zł | 9868 | — |
| al. Pasjonistów | 37 m² | — | 389 000 zł | 10 514 | 100 m |
| ul. Parcelacyjna | 45 m² | — | 320 000 zł | 7111 | 204 m |
| Rojna | 45 m² | 4 | 365 000 zł | 8111 | 212 m |
| Rojna | 45 m² | 3 | 395 000 zł | 8778 | 212 m |
| Rojna | 45,1 m² | — | 299 000 zł | 6625 | 212 m |
| ul. Rojna | 43 m² | — | 301 000 zł | 7000 | 212 m |
| Rojna | 37 m² | 4 | 319 000 zł | 8622 | 212 m |
| Rojna | 37,8 m² | — | 315 000 zł | 8333 | 212 m |
| Rojna | 37 m² | 3 | 299 000 zł | 8081 | 212 m |
| Bałuty | 37 m² | 2 | 306 000 zł | 8270 | 229 m |
| Andrzeja Radka | 45 m² | 4 | 329 000 zł | 7311 | 247 m |
| Bałuty | 45 m² | 4 | 319 000 zł | 7089 | 255 m |
| Bałuty | 45 m² | 2 | 285 000 zł | 6333 | 255 m |
| al. Pasjonistów | 37 m² | — | 275 000 zł | 7432 | 269 m |
| Bałuty | 37,3 m² | 2 | 353 500 zł | 9477 | 287 m |
Mediana podobnych — 8270 zł/m²; to mieszkanie — 9868 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Adresowo | dodane | 380 000 zł |
| 10.11.2026 | Morizon | dodane | 380 000 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 380 000 zł |
| 11.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 375 000 zł |
| 11.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 375 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7930 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.