Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OPZST6-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m²
Ligota, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-katowice-ligota-2-pokojowe-38-m2-c6)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% niższa od mediany 63 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 100 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6974 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 265 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 32% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 103 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Ligota: 3 ofert sprzedaży (mediana 8421 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 95 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6974 zł/m², czyli ok. 265 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | — | 320 000 zł | 8421 | — |
| Piotrowicka | 38 m² | 1 | 369 000 zł | 9711 | 375 m |
| Świdnicka | 35 m² | 3 | 269 000 zł | 7686 | 418 m |
| Ligota | 39 m² | 0 | 310 000 zł | 7949 | 467 m |
| ul. Zielonogórska | 34 m² | — | 370 000 zł | 10 882 | 477 m |
| Zielonogórska | 34 m² | 4 | 269 000 zł | 7912 | 520 m |
| ul. Ostrawska | 43 m² | — | 559 000 zł | 13 000 | 685 m |
| Gdańska | 42 m² | 3 | 339 999 zł | 8095 | 882 m |
| Gdańska | 42,7 m² | 1 | 365 000 zł | 8546 | 882 m |
| Gdańska | 42,7 m² | — | 309 900 zł | 7256 | 907 m |
| Zespół Dzielnic Zachodnich | 37,3 m² | 3 | 350 000 zł | 9383 | 1 km |
| ul. Rolna | 34 m² | — | 250 000 zł | 7353 | 1,2 km |
| Ligocka | 39,4 m² | — | 503 926 zł | 12 790 | 1,3 km |
| Ligocka | 35,3 m² | — | 391 830 zł | 11 100 | 1,3 km |
| Ligocka | 39,4 m² | — | 490 000 zł | 12 437 | 1,3 km |
| Ligocka | 38 m² | 3 | 500 928 zł | 13 182 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 580 zł/m²; to mieszkanie — 8421 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 320 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 787 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 103 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.