Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CMLCWF-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 5/5
Wielki Kack, Gdynia
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 5 z 5
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wielki Kack
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdynia-wielki-kack-38m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdynia-wielki-kack/ob/490)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 611 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 11 424 zł/m²) za 38 m² wychodzi ok. 434 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 22% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 22.09.2026 (55 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 83 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 9,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 20 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 30 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 424 zł/m², czyli ok. 434 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 5 | 379 000 zł | 9974 | — |
| Dąbrowa | 40 m² | 1 | 578 957 zł | 14 474 | 412 m |
| Dąbrowa | 44 m² | 2 | 617 032 zł | 14 024 | 443 m |
| ul. Zbigniewa Kupca | 42 m² | — | 580 432 zł | 13 820 | 498 m |
| Wielki Kack | 34 m² | 1 | 378 500 zł | 11 132 | 573 m |
| Rdestowa | 44 m² | 2 | 527 999 zł | 12 000 | 616 m |
| Rdestowa | 40,6 m² | — | 580 242 zł | 14 278 | 661 m |
| ul. Bieszczadzka | 37 m² | — | 530 000 zł | 14 324 | 868 m |
| Bieszczadzka | 39,3 m² | — | 404 500 zł | 10 298 | 896 m |
| Bieszczadzka | 41,2 m² | — | 427 960 zł | 10 400 | 896 m |
| Bieszczadzka | 42 m² | 0 | 426 300 zł | 10 150 | 896 m |
| Bieszczadzka | 45,4 m² | — | 463 300 zł | 10 198 | 896 m |
| Beskidzka | 35 m² | 0 | 369 000 zł | 10 543 | 950 m |
| Wielki Kack | 42 m² | 1 | 535 000 zł | 12 738 | 1,1 km |
| Bieszczadzka | 41 m² | 2 | 462 981 zł | 11 292 | 1,1 km |
| Bieszczadzka | 42 m² | 0 | 481 719 zł | 11 470 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 11 470 zł/m²; to mieszkanie — 9974 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 379 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 379 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 832 zł/m² z 3731 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 83 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.