Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XTFSPC-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 10/10
Chodecka, Targówek, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 10 z 10
- Rok budowy
- 1972
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Targówek
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-targowek-chod) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-targowek-chodeck)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 025 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 951 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 553 000 zł — oferta jest o 15% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 25.09.2026 (45 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Chodecka: 8 ofert sprzedaży (mediana 14 286 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 14 380 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 509 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 951 zł/m², czyli ok. 553 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 10 | 470 000 zł | 12 703 | — |
| ul. Żuromińska | 38 m² | 9 | 569 000 zł | 14 974 | 184 m |
| Żuromińska | 38 m² | 5 | 570 000 zł | 15 000 | 204 m |
| Wyszogrodzka | 30,5 m² | — | 459 000 zł | 15 049 | 205 m |
| Żuromińska | 37 m² | 4 | 599 999 zł | 16 216 | 233 m |
| Wyszogrodzka | 38 m² | 5 | 598 000 zł | 15 737 | 272 m |
| Żuromińska | 39,5 m² | — | 560 000 zł | 14 177 | 278 m |
| Żuromińska | 39 m² | 1 | 560 000 zł | 14 359 | 278 m |
| Żuromińska | 38 m² | — | 510 000 zł | 13 421 | 306 m |
| Chodecka | 37,9 m² | 7 | 606 000 zł | 15 989 | 482 m |
| Rembielińska | 37 m² | 10 | 599 000 zł | 16 189 | 653 m |
| Rembielińska | 38 m² | 7 | 495 000 zł | 13 026 | 682 m |
| Rembielińska | 37 m² | 10 | 659 000 zł | 17 811 | 682 m |
| Praga-Północ | 34 m² | 6 | 699 665 zł | 20 578 | 695 m |
| Rembielińska | 39 m² | — | 612 000 zł | 15 692 | 703 m |
| Targówek | 37 m² | — | 620 000 zł | 16 757 | 718 m |
Mediana podobnych — 15 250 zł/m²; to mieszkanie — 12 703 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 470 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 470 000 zł |
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 470 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 292 zł/m² z 26 852 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.