Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2GTBWA-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 38 m², piętro 2/11
Osiedle Leśne, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 38 m²
- Piętro
- 2 z 11
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Osiedle Leśne
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-osiedle-lesn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-osiedle-lesne/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 842 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 14.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 44 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 38 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 38 m² | 2 | 450 000 zł | 11 842 | — |
| ul. Dwernickiego 8E | 45,1 m² | 4 | 595 900 zł | 13 201 | 222 m |
| Leśne | 42,9 m² | 3 | 549 376 zł | 12 800 | 496 m |
| ul. Leśna | 38,7 m² | 3 | 440 000 zł | 11 370 | 510 m |
| Grabowa | 37 m² | 2 | 450 000 zł | 12 162 | 519 m |
| ul. Grabowa | 37,5 m² | 2 | 450 000 zł | 11 997 | 519 m |
| Bielawy | 38,8 m² | 2 | 289 000 zł | 7452 | 734 m |
| Bielawy | 32,6 m² | 0 | 230 000 zł | 7053 | 734 m |
| Ignacego Paderewskiego | 40,4 m² | 1 | 642 500 zł | 15 900 | 782 m |
| Ignacego Paderewskiego | 40,9 m² | 1 | 662 000 zł | 16 194 | 782 m |
| Ignacego Paderewskiego | 44,7 m² | 0 | 693 500 zł | 15 504 | 782 m |
| Ignacego Paderewskiego | 43,1 m² | 0 | 685 000 zł | 15 904 | 782 m |
| Ignacego Paderewskiego | 41,8 m² | 0 | 648 500 zł | 15 503 | 782 m |
| Ignacego Paderewskiego | 35,7 m² | 4 | 660 000 zł | 18 487 | 782 m |
| Ignacego Paderewskiego | 40,7 m² | 2 | 704 000 zł | 17 302 | 782 m |
| Ignacego Paderewskiego | 39,7 m² | 4 | 735 000 zł | 18 519 | 782 m |
Mediana podobnych — 13 935 zł/m²; to mieszkanie — 11 842 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 450 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 450 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 596 zł/m² z 5616 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.