Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XCNWMI-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 37 m², piętro 7/8
Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 37 m²
- Piętro
- 7 z 8
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto/ob/4) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-37m2-dwupokojo) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-3)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 232 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 093 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 874 zł/m²) za 37 m² wychodzi ok. 513 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (34 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Gethome, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 37 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 84 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 874 zł/m², czyli ok. 513 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 37 m² | 7 | 470 000 zł | 12 703 | — |
| Stare Miasto | 36 m² | 7 | 470 000 zł | 13 056 | 0 m |
| okolice ul. Pochyłej | 41 m² | 2 | 649 000 zł | 15 829 | 24 m |
| Zdrowa | 40 m² | — | 599 000 zł | 14 975 | 81 m |
| Zdrowa | 40,5 m² | — | 715 000 zł | 17 654 | 81 m |
| ul. Tęczowa | 40 m² | — | 715 000 zł | 17 875 | 173 m |
| ul. Zdrowa | 40 m² | 3 | 640 000 zł | 16 000 | 175 m |
| Tęczowa | 40,3 m² | — | 720 000 zł | 17 866 | 279 m |
| Tęczowa | 40,2 m² | — | 720 000 zł | 17 933 | 279 m |
| Żytnia | 35,2 m² | — | 520 000 zł | 14 794 | 341 m |
| Żytnia | 35,2 m² | 4 | 459 900 zł | 13 084 | 360 m |
| Żytnia | 35,4 m² | — | 370 000 zł | 10 449 | 364 m |
| Lwowska | 38 m² | — | 530 000 zł | 13 947 | 470 m |
| Prosta | 37,5 m² | 1 | 450 000 zł | 12 000 | 483 m |
| ul. Prosta | 37 m² | — | 519 000 zł | 14 027 | 483 m |
| Fabryczna | 37 m² | 0 | 499 000 zł | 13 487 | 487 m |
Mediana podobnych — 14 975 zł/m²; to mieszkanie — 12 703 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 470 000 zł |
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 470 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 966 zł/m² z 16 505 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.