Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7HKGM2-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36,5 m², piętro 4
Kośminek, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36,5 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Kośminek
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lublin-37m2-dwupokojow)
/media/esti/bcb/114170345-a69ff54f.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 865 zł/m²) za 36,5 m² wychodzi ok. 434 000 zł — oferta jest o 9% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.08.2026 (81 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 28 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,3% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 45 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 865 zł/m², czyli ok. 434 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,5 m² | 4 | 475 000 zł | 13 000 | — |
| Garbarska | 32,8 m² | — | 480 000 zł | 14 643 | 139 m |
| Skibińska | 42,6 m² | — | 300 000 zł | 7042 | 453 m |
| 1 Maja | 36 m² | 1 | 269 000 zł | 7472 | 498 m |
| Bronowice | 42 m² | 0 | 300 000 zł | 7143 | 515 m |
| Biłgorajska | 36,6 m² | — | 249 000 zł | 6803 | 519 m |
| 1 Maja | 35 m² | — | 280 000 zł | 8000 | 537 m |
| ul. 1 Maja | 36 m² | — | 219 000 zł | 6083 | 537 m |
| ul. Składowa | 43 m² | — | 199 000 zł | 4628 | 559 m |
| Składowa | 36 m² | 1 | 229 000 zł | 6361 | 611 m |
| Kunickiego | 39 m² | — | 467 880 zł | 12 000 | 696 m |
| Władysława Kunickiego | 31 m² | 0 | 377 000 zł | 12 161 | 696 m |
| Władysława Kunickiego | 43,4 m² | — | 299 000 zł | 6896 | 696 m |
| ul. Piaskowa | 35 m² | — | 170 000 zł | 4857 | 796 m |
| Bronowice | 32 m² | 4 | 265 000 zł | 8281 | 846 m |
| Bukowa | 38,7 m² | — | 340 000 zł | 8777 | 851 m |
Mediana podobnych — 8777 zł/m²; to mieszkanie — 13 000 zł/m² (+48%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 475 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 599 zł/m² z 2808 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 28 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.