Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZS2DOO-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36,9 m², piętro 1
Ceglana, Brynów, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36,9 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Brynów
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/katowice/ceglana-park/cb-b7-a-11/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 855 zł/m²) za 36,9 m² wychodzi ok. 401 000 zł — oferta jest o 20% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Ceglana: 161 ofert sprzedaży (mediana 12 199 zł/m²), 25 transakcji w rejestrze (mediana 13 140 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 855 zł/m², czyli ok. 401 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36,9 m² | 1 | 479 829 zł | 13 000 | — |
| Ceglana | 37,4 m² | 1 | 493 275 zł | 13 200 | 0 m |
| Ceglana | 35,1 m² | 2 | 474 255 zł | 13 500 | 0 m |
| Ceglana | 42,3 m² | 0 | 499 099 zł | 11 799 | 0 m |
| Ceglana | 35,7 m² | 2 | 481 410 zł | 13 500 | 0 m |
| Ceglana | 34,7 m² | 1 | 423 194 zł | 12 199 | 0 m |
| Ceglana | 37,3 m² | 3 | 492 087 zł | 13 200 | 0 m |
| Ceglana | 34,7 m² | 3 | 471 626 zł | 13 599 | 0 m |
| Ceglana | 40,9 m² | 1 | 540 134 zł | 13 200 | 0 m |
| Ceglana | 37 m² | 0 | 476 637 zł | 12 900 | 0 m |
| Ceglana | 37,6 m² | 3 | 492 534 zł | 13 099 | 0 m |
| Ceglana | 35,8 m² | 1 | 479 168 zł | 13 400 | 0 m |
| Ceglana | 34,6 m² | 4 | 474 424 zł | 13 700 | 0 m |
| Ceglana | 35,5 m² | 1 | 464 633 zł | 13 099 | 0 m |
| Ceglana | 37,2 m² | 1 | 479 991 zł | 12 900 | 0 m |
| Ceglana | 35,2 m² | 0 | 459 739 zł | 13 050 | 0 m |
Mediana podobnych — 12 900 zł/m²; to mieszkanie — 13 000 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 479 829 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 770 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.