Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RFBSNV-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 4
Pastelowa, Orunia Górna-Gdańsk Południe, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Orunia Górna-Gdańsk Południe
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-orunia-gorna-gdans)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 389 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9798 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 353 000 zł — oferta jest o 47% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.07.2026 (118 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 46 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Pastelowa: 180 ofert sprzedaży (mediana 12 740 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 12 632 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 146 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9798 zł/m², czyli ok. 353 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 4 | 518 000 zł | 14 389 | — |
| Pastelowa | 34,9 m² | — | 495 000 zł | 14 175 | 0 m |
| Pastelowa | 35 m² | 2 | 499 000 zł | 14 257 | 0 m |
| Pastelowa | 35 m² | 2 | 475 000 zł | 13 571 | 0 m |
| Pastelowa | 36 m² | 4 | 521 000 zł | 14 472 | 0 m |
| Pastelowa | 38 m² | — | 580 000 zł | 15 263 | 0 m |
| Pastelowa | 36 m² | 2 | 516 000 zł | 14 333 | 0 m |
| ul. Pastelowa | 36 m² | — | 639 000 zł | 17 750 | 0 m |
| Pastelowa | 35 m² | 2 | 515 000 zł | 14 714 | 0 m |
| Pastelowa | 36 m² | 2 | 469 000 zł | 13 028 | 0 m |
| Pastelowa | 35 m² | 3 | 504 000 zł | 14 400 | 0 m |
| Pastelowa | 35,7 m² | — | 495 000 zł | 13 854 | 0 m |
| Pastelowa | 34 m² | 2 | 495 000 zł | 14 559 | 0 m |
| Pastelowa | 35 m² | 1 | 465 000 zł | 13 286 | 0 m |
| Pastelowa | 35,7 m² | — | 495 900 zł | 13 879 | 0 m |
| Pastelowa | 36 m² | 2 | 514 000 zł | 14 278 | 0 m |
Mediana podobnych — 14 111 zł/m²; to mieszkanie — 14 389 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 518 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zdjęte | 518 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | wróciło | 518 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 502 zł/m² z 10 679 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 46 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.