Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MVREVZ-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 8/11
Górna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 8 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-dabrowskieg) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-dabrowskiego/o)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7975 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7052 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 254 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7052 zł/m², czyli ok. 254 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 8 | 288 000 zł | 8000 | — |
| Zofii Nałkowskiej | 39 m² | 0 | 350 000 zł | 8974 | 156 m |
| Wincentego Kadłubka | 37 m² | 3 | 384 000 zł | 10 378 | 192 m |
| ul. Kadłubka Wincentego | 37,1 m² | 0 | 340 000 zł | 9177 | 214 m |
| Dąbrowskiego | 37,2 m² | 9 | 295 000 zł | 7930 | 219 m |
| Zofii Nałkowskiej | 36 m² | 1 | 289 000 zł | 8028 | 240 m |
| Zofii Nałkowskiej | 39 m² | 4 | 355 000 zł | 9103 | 241 m |
| Nałkowskiej | 39,5 m² | — | 355 000 zł | 8985 | 241 m |
| ul. Juliusza Kossaka | 37 m² | — | 270 000 zł | 7297 | 271 m |
| Juliusza Kossaka | 37 m² | 0 | 290 000 zł | 7838 | 273 m |
| Podhalańska | 36 m² | 1 | 315 000 zł | 8750 | 311 m |
| ul. Władysława Broniewskiego | 35,7 m² | 3 | 307 000 zł | 8612 | 352 m |
| Leopolda Staffa | 40 m² | 4 | 250 000 zł | 6250 | 370 m |
| Górna | 36 m² | 1 | 345 000 zł | 9583 | 394 m |
| Leopolda Staffa | 38 m² | 3 | 235 000 zł | 6184 | 403 m |
| Wincentego Kadłubka | 37 m² | 3 | 385 000 zł | 10 405 | 409 m |
Mediana podobnych — 8028 zł/m²; to mieszkanie — 8000 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 288 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 288 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zdjęte | 288 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | zdjęte | 288 000 zł |
| 6.11.2026 | Gratka | wróciło | 288 000 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | wróciło | 288 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 049 zł/m² z 7885 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.