Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-8UHX9H-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 3/4
Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1972
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-36m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty/ob/49557623)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8168 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7573 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 273 000 zł — oferta jest o 10% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −2% (było 305 000 zł), 15.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1880 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 46 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7573 zł/m², czyli ok. 273 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 3 | 299 900 zł | 8331 | — |
| ul. Traktorowa | 36,2 m² | 0 | 330 000 zł | 9106 | 19 m |
| Bałuty | 37 m² | 2 | 330 000 zł | 8919 | 102 m |
| Rojna | 36 m² | 3 | 245 000 zł | 6806 | 130 m |
| Traktorowa | 37 m² | 2 | 349 000 zł | 9432 | 173 m |
| Łanowa | 36 m² | 4 | 235 000 zł | 6528 | 204 m |
| Traktorowa | 37 m² | 1 | 285 000 zł | 7703 | 276 m |
| Łanowa | 36,1 m² | — | 289 000 zł | 8006 | 323 m |
| Łanowa | 36,3 m² | — | 244 000 zł | 6722 | 323 m |
| Łanowa | 37,1 m² | — | 375 000 zł | 10 111 | 323 m |
| Traktorowa | 37 m² | — | 329 000 zł | 8892 | 369 m |
| ul. Traktorowa | 37,3 m² | 4 | 265 000 zł | 7112 | 392 m |
| al. Pasjonistów | 38 m² | 3 | 375 000 zł | 9868 | 425 m |
| ul. Aleksandrowska | 38 m² | 8 | 299 000 zł | 7868 | 462 m |
| al. Pasjonistów | 37 m² | — | 389 000 zł | 10 514 | 480 m |
| Plantowa | 38 m² | — | 279 000 zł | 7342 | 541 m |
Mediana podobnych — 8649 zł/m²; to mieszkanie — 8331 zł/m² (−4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 305 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | dodane | 305 000 zł |
| 15.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 299 900 zł |
| 15.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 299 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.