Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YL6IR8-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², parter
Pod Telegrafem, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- parter z 4
- Rok budowy
- 2020
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Pod Telegrafem
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-pod-telegrafem-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-pod-telegrafem/ob/) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-37m2-dwupokojow)
/media/galactica/twojem/ofe_110037265-2168c9db.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% wyższa od mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9546 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8649 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 311 000 zł — oferta jest o 56% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.06.2026 (158 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 178 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8649 zł/m², czyli ok. 311 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 0 | 486 000 zł | 13 500 | — |
| ul. Fryderyka Chopina | 30 m² | 9 | 249 000 zł | 8300 | 84 m |
| Mała | 43 m² | 1 | 460 000 zł | 10 698 | 93 m |
| Aleja Solidarności | 42 m² | 14 | 549 000 zł | 13 071 | 110 m |
| ul. Jerzego Szajnowicza-Iwanowa | 31 m² | 4 | 424 000 zł | 13 677 | 133 m |
| Aleja Solidarności | 34 m² | 7 | 455 126 zł | 13 386 | 139 m |
| Prezydenta Lecha Kaczyńskiego | 36 m² | 1 | 629 000 zł | 17 472 | 150 m |
| Biskupa Czesława Kaczmarka | 38 m² | 9 | 315 000 zł | 8290 | 188 m |
| Bohaterów Warszawy | 39 m² | 6 | 410 000 zł | 10 513 | 207 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 35 m² | 3 | 285 000 zł | 8143 | 520 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 35 m² | 3 | 377 000 zł | 10 771 | 520 m |
| Winnicka | 34 m² | 2 | 305 000 zł | 8971 | 536 m |
| Paderewskiego | 36 m² | — | 259 000 zł | 7194 | 564 m |
| Paderewskiego | 42,6 m² | — | 419 000 zł | 9836 | 564 m |
| Paderewskiego | 42,6 m² | — | 299 000 zł | 7019 | 564 m |
| Seminaryjska | 42 m² | 2 | 435 000 zł | 10 357 | 658 m |
Mediana podobnych — 10 357 zł/m²; to mieszkanie — 13 500 zł/m² (+30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 486 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 486 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 486 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2109 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.