Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-O92BTG-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 36 m², piętro 1/2
1 Maja, Śródmieście, Lublin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 36 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 1910
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-srodmiescie-1-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-srodmiescie-1-maja)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% niższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 550 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9131 zł/m²) za 36 m² wychodzi ok. 329 000 zł — oferta jest o 18% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.05.2026 (194 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 26 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 11,2% rocznie brutto.
- 7Ulica 1 Maja: 6 ofert sprzedaży (mediana 7625 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 36 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9131 zł/m², czyli ok. 329 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 36 m² | 1 | 269 000 zł | 7472 | — |
| ul. 1 Maja | 36 m² | — | 219 000 zł | 6083 | 87 m |
| 1 Maja | 35 m² | — | 280 000 zł | 8000 | 87 m |
| Kośminek | 36,5 m² | 4 | 475 000 zł | 13 000 | 498 m |
| Garbarska | 32,8 m² | — | 480 000 zł | 14 643 | 629 m |
| Kunickiego | 39 m² | — | 467 880 zł | 12 000 | 664 m |
| Skibińska | 42,6 m² | — | 300 000 zł | 7042 | 670 m |
| Biłgorajska | 36,6 m² | — | 249 000 zł | 6803 | 741 m |
| Zamojska | 34,4 m² | — | 319 000 zł | 9281 | 754 m |
| ul. Składowa | 43 m² | — | 199 000 zł | 4628 | 791 m |
| Składowa | 36 m² | 1 | 229 000 zł | 6361 | 796 m |
| ul. Piaskowa | 35 m² | — | 170 000 zł | 4857 | 824 m |
| Bronowice | 42 m² | 0 | 300 000 zł | 7143 | 997 m |
| Nowy Świat | 37,5 m² | — | 412 000 zł | 10 987 | 1 km |
| ul. Nowy Świat | 38 m² | — | 467 880 zł | 12 313 | 1 km |
| Nowy Świat | 37 m² | 0 | 410 000 zł | 11 081 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 9281 zł/m²; to mieszkanie — 7472 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 269 000 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 269 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 594 zł/m² z 2842 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 26 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.