Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-T6CKMP-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², parter
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4939) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-35m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 917 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 937 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 453 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 132 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 937 zł/m², czyli ok. 453 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 0 | 471 510 zł | 13 472 | — |
| Fabryczna | 41 m² | 0 | 536 999 zł | 13 098 | 31 m |
| Fabryczna | 41 m² | 0 | 537 965 zł | 13 121 | 42 m |
| Fabryczna | 37 m² | 1 | 502 110 zł | 13 571 | 53 m |
| Fabryczna | 39 m² | 0 | 526 410 zł | 13 498 | 56 m |
| Fabryczna | 41 m² | 1 | 530 237 zł | 12 933 | 136 m |
| ul. Węgliniecka | 41,9 m² | 3 | 547 948 zł | 13 090 | 147 m |
| ul. Węgliniecka | 33,8 m² | 1 | 482 717 zł | 14 290 | 147 m |
| Węgliniecka | 32 m² | 0 | 483 479 zł | 15 109 | 147 m |
| Węgliniecka | 41 m² | 1 | 543 762 zł | 13 263 | 147 m |
| Fabryczna | 41 m² | 1 | 528 305 zł | 12 886 | 149 m |
| Węgliniecka | 33 m² | 2 | 482 717 zł | 14 628 | 152 m |
| Fabryczna | 41 m² | 1 | 533 135 zł | 13 003 | 155 m |
| al. Śliwowa | 39 m² | 1 | 490 000 zł | 12 564 | 177 m |
| Węgliniecka | 41,9 m² | — | 543 762 zł | 12 990 | 197 m |
| Węgliniecka | 32,5 m² | — | 483 479 zł | 14 890 | 197 m |
Mediana podobnych — 13 690 zł/m²; to mieszkanie — 13 472 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 471 510 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 471 510 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 966 zł/m² z 16 505 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.