Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RQ-5GW-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 35 m², piętro 2/6
Wrzeszcz, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 2 z 6
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wrzeszcz
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-wrzeszcz-35m2-m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-wrzeszcz/ob/481526)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 667 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 222 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 428 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.07.2026 (129 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 49 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 692 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 222 zł/m², czyli ok. 428 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 2 | 385 750 zł | 11 021 | — |
| Wrzeszcz | 41 m² | 1 | 452 000 zł | 11 024 | 0 m |
| Robotnicza | 32 m² | 3 | 699 000 zł | 21 844 | 477 m |
| Aniołki | 35 m² | 6 | 440 500 zł | 12 586 | 589 m |
| Aniołki | 38 m² | 1 | 428 000 zł | 11 263 | 589 m |
| Aniołki | 33 m² | 2 | 414 400 zł | 12 558 | 589 m |
| Aniołki | 41 m² | 1 | 482 040 zł | 11 757 | 589 m |
| Aniołki | 36 m² | 5 | 455 000 zł | 12 639 | 589 m |
| Aniołki | 42 m² | 2 | 466 000 zł | 11 095 | 589 m |
| Aniołki | 33 m² | 5 | 422 000 zł | 12 788 | 589 m |
| Aniołki | 32 m² | 4 | 415 000 zł | 12 969 | 589 m |
| Aniołki | 41 m² | 3 | 463 000 zł | 11 293 | 589 m |
| Aniołki | 35 m² | 3 | 445 000 zł | 12 714 | 589 m |
| Aniołki | 34 m² | 5 | 444 000 zł | 13 059 | 589 m |
| Aniołki | 36 m² | 3 | 448 000 zł | 12 444 | 589 m |
| Aniołki | 31 m² | 6 | 381 000 zł | 12 290 | 589 m |
Mediana podobnych — 20 119 zł/m²; to mieszkanie — 11 021 zł/m² (−45%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 385 750 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 385 750 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 421 zł/m² z 10 460 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 49 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.