Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XTU3XE-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², piętro 1/4
Heleny, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 1985
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 430 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 898 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 405 000 zł — oferta jest o 33% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.10.2026 (22 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica HELENY: 7 ofert sprzedaży (mediana 11 400 zł/m²), 13 transakcji w rejestrze (mediana 10 939 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 43 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 898 zł/m², czyli ok. 405 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 1 | 539 000 zł | 15 853 | — |
| Ćwiklińskiej | 35 m² | — | 590 000 zł | 16 857 | 395 m |
| Duża Góra | 35 m² | — | 549 000 zł | 15 686 | 552 m |
| Bieżanów-Prokocim | 40 m² | 1 | 559 000 zł | 13 975 | 731 m |
| Telimeny | 33,8 m² | — | 550 000 zł | 16 258 | 760 m |
| Bieżanów-Prokocim | 38 m² | 1 | 854 361 zł | 22 483 | 832 m |
| Jerzmanowskiego | 39 m² | 4 | 549 000 zł | 14 077 | 868 m |
| Leonida Teligi | 39 m² | 4 | 699 000 zł | 17 923 | 943 m |
| Telimeny | 37 m² | 2 | 715 000 zł | 19 324 | 1,1 km |
| Teligi | 39,7 m² | — | 699 000 zł | 17 607 | 1,2 km |
| Teligi | 39,5 m² | — | 649 000 zł | 16 430 | 1,2 km |
| Marii Orwid | 40 m² | 6 | 719 257 zł | 17 981 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 39 m² | 3 | 696 672 zł | 17 863 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 39 m² | 1 | 688 926 zł | 17 665 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 40 m² | 3 | 714 927 zł | 17 873 | 1,3 km |
| Marii Orwid | 39 m² | 4 | 705 414 zł | 18 088 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 17 685 zł/m²; to mieszkanie — 15 853 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 539 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 539 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 539 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 539 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.