Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RTGIXS-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 34 m², piętro 4/8
Bohaterów Getta, Centrum, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 34 m²
- Piętro
- 4 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-centrum-boha) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-centrum-bohater) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 848 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9329 zł/m²) za 34 m² wychodzi ok. 317 000 zł — oferta jest o 67% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2026 (28 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Bohaterów Getta: 14 ofert sprzedaży (mediana 8061 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 8772 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 34 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 402 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9329 zł/m², czyli ok. 317 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 34 m² | 4 | 529 074 zł | 15 561 | — |
| Centrum | 34,5 m² | 7 | 551 711 zł | 15 973 | 24 m |
| Centrum | 37,1 m² | 1 | 547 225 zł | 14 750 | 24 m |
| Centrum | 31,2 m² | 3 | 465 178 zł | 14 900 | 24 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 34,4 m² | — | 315 000 zł | 9157 | 99 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 40 m² | 0 | 400 000 zł | 10 000 | 114 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 35 m² | 4 | 489 000 zł | 13 971 | 118 m |
| Żabia | 30,6 m² | — | 320 000 zł | 10 464 | 135 m |
| Waryńskiego | 37 m² | — | 330 000 zł | 8919 | 173 m |
| Czysta | 35 m² | 3 | 454 900 zł | 12 997 | 175 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 38 m² | 3 | 438 000 zł | 11 526 | 218 m |
| Lipowa | 36 m² | 1 | 449 000 zł | 12 472 | 356 m |
| Centrum | 33 m² | 2 | 479 000 zł | 14 515 | 383 m |
| Malmeda | 30,6 m² | — | 425 000 zł | 13 884 | 424 m |
| św. Mikołaja | 37 m² | 3 | 395 000 zł | 10 676 | 440 m |
| Jurowiecka | 35,5 m² | — | 527 000 zł | 14 837 | 470 m |
Mediana podobnych — 12 997 zł/m²; to mieszkanie — 15 561 zł/m² (+20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 529 074 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 529 074 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 529 074 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9979 zł/m² z 2192 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.