Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-V-R10D-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 33 m², piętro 1/3
Piotra Borowego, Zwierzyniec, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 33 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Zwierzyniec
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-zwierzyniec-piotra) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-zwierzyniec-pio) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% wyższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 947 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 300 zł/m²) za 33 m² wychodzi ok. 769 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (58 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica PIOTRA BOROWEGO: 13 ofert sprzedaży (mediana 23 000 zł/m²), 22 transakcje w rejestrze (mediana 23 496 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 33 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 23 300 zł/m², czyli ok. 769 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 33 m² | 1 | 789 000 zł | 23 909 | — |
| Stańczyka | 32 m² | 0 | 625 000 zł | 19 531 | 751 m |
| Bronowice | 32 m² | 0 | 798 294 zł | 24 947 | 1,3 km |
| ul. Okolice ul: Na Błonie | 32,6 m² | 0 | 798 294 zł | 24 488 | 1,3 km |
| Armii Krajowej | 39 m² | — | 680 000 zł | 17 436 | 1,3 km |
| Gramatyka | 30 m² | 0 | 310 000 zł | 10 333 | 1,4 km |
| Stańczyka | 32 m² | 0 | 615 000 zł | 19 219 | 1,4 km |
| ul. Bronowicka | 33,7 m² | 6 | 631 000 zł | 18 752 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 19 219 zł/m²; to mieszkanie — 23 909 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 789 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 789 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 789 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 158 zł/m² z 23 111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.