Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MYZ10M-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 4/4
Śródmieście, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-szczecin-srodmiescie-3) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-szczecin-srodmiescie/ob/4)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 092 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7625 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 244 000 zł — oferta jest o 58% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.08.2026 (86 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 22 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 360 zł/m² z 4081 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 215 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7625 zł/m², czyli ok. 244 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 4 | 385 320 zł | 12 041 | — |
| Księcia Bogusława X | 35 m² | 4 | 441 850 zł | 12 624 | 0 m |
| Śródmieście | 33 m² | 4 | 406 200 zł | 12 309 | 0 m |
| Księcia Bogusława X | 32 m² | 4 | 395 040 zł | 12 345 | 0 m |
| Edmunda Bałuki | 31 m² | 3 | 664 520 zł | 21 436 | 113 m |
| Centrum | 28 m² | — | 340 000 zł | 12 143 | 196 m |
| Śląska | 36,7 m² | — | 269 000 zł | 7328 | 258 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,4 m² | — | 412 800 zł | 12 000 | 296 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,4 m² | — | 423 250 zł | 12 304 | 296 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34,9 m² | — | 429 400 zł | 12 304 | 296 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 28,9 m² | — | 340 000 zł | 11 765 | 296 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34 m² | 4 | 412 800 zł | 12 141 | 307 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 36 m² | 4 | 444 150 zł | 12 338 | 315 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34 m² | 4 | 423 250 zł | 12 449 | 315 m |
| Bohaterów Getta Warszawskiego | 34 m² | 4 | 429 400 zł | 12 629 | 315 m |
| Śródmieście | 28 m² | 4 | 346 800 zł | 12 386 | 315 m |
Mediana podobnych — 11 560 zł/m²; to mieszkanie — 12 041 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 385 320 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 385 320 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 360 zł/m² (4081 transakcji); połowa transakcji między 8454 zł/m² a 12 244 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9442 zł/m², pierwotny 12 044 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 500 zł/m² z 3056 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 22 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.