Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MDJ6P--20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², piętro 3/5
Koszutka, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 3 z 5
- Rok budowy
- 1950
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Koszutka
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-koszutka-ksawere) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-koszutka-ksaw)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% niższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 485 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8172 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 262 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.11.2026 (4 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Nieruchomości-online, Domiporta, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 112 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8172 zł/m², czyli ok. 262 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 3 | 271 990 zł | 8500 | — |
| Koszutka | 38 m² | 1 | 414 140 zł | 10 898 | 253 m |
| Michała Grażyńskiego | 37 m² | 2 | 349 000 zł | 9432 | 288 m |
| Juliana Ordona | 34 m² | 11 | 308 700 zł | 9079 | 362 m |
| Juliana Ordona | 34,3 m² | — | 308 700 zł | 9000 | 362 m |
| Katowicka | 38 m² | 15 | 555 323 zł | 14 614 | 409 m |
| Katowicka | 38 m² | 15 | 555 322 zł | 14 614 | 414 m |
| ul. Sokolska | 29 m² | 11 | 418 000 zł | 14 414 | 427 m |
| ul. Sokolska | 36 m² | — | 599 999 zł | 16 667 | 526 m |
| Sokolska | 37 m² | — | 279 000 zł | 7541 | 526 m |
| Katowicka | 30 m² | — | 480 000 zł | 16 000 | 556 m |
| Katowicka | 35,8 m² | — | 300 000 zł | 8392 | 556 m |
| Słoneczna | 35 m² | 3 | 570 000 zł | 16 286 | 668 m |
| ul. Klonowa | 34 m² | — | 369 000 zł | 10 853 | 692 m |
| Jasna | 34,4 m² | 2 | 370 000 zł | 10 765 | 695 m |
| Jasna | 34 m² | 2 | 370 000 zł | 10 882 | 695 m |
Mediana podobnych — 14 485 zł/m²; to mieszkanie — 8500 zł/m² (−41%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 271 990 zł |
| 5.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 271 990 zł |
| 5.11.2026 | Domiporta | dodane | 271 990 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 271 990 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 770 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.