Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z5IOKP-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 32 m², parter
Centrum, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- parter z 5
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-centrum-32m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-centrum/ob/4780)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 837 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 435 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 366 000 zł — oferta jest o 40% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.06.2026 (157 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1880 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 718 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 435 zł/m², czyli ok. 366 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 0 | 514 000 zł | 16 063 | — |
| ul. Henryka Sienkiewicza | 33 m² | — | 365 000 zł | 11 061 | 73 m |
| Centrum | 37 m² | 2 | 562 900 zł | 15 214 | 234 m |
| Sienkiewicza | 37,6 m² | 2 | 562 900 zł | 14 983 | 234 m |
| Jurowiecka | 35,5 m² | — | 527 000 zł | 14 837 | 321 m |
| Jurowiecka | 38,3 m² | — | 579 000 zł | 15 121 | 321 m |
| Jurowiecka | 35,5 m² | — | 543 000 zł | 15 287 | 321 m |
| Jurowiecka | 38 m² | 6 | 579 000 zł | 15 237 | 357 m |
| Jurowiecka | 34,9 m² | — | 559 000 zł | 16 031 | 373 m |
| Jurowiecka | 35,7 m² | 6 | 549 000 zł | 15 365 | 385 m |
| Jurowiecka | 35 m² | 6 | 549 000 zł | 15 686 | 385 m |
| Ciepła | 35,5 m² | — | 349 000 zł | 9831 | 436 m |
| Jana Kilińskiego | 36 m² | 2 | 496 488 zł | 13 791 | 491 m |
| Nowogródzka | 38 m² | 0 | 427 000 zł | 11 237 | 516 m |
| Dziesięciny | 35 m² | 4 | 349 000 zł | 9971 | 523 m |
| Malmeda Icchoka | 30,6 m² | — | 425 000 zł | 13 884 | 546 m |
Mediana podobnych — 13 971 zł/m²; to mieszkanie — 16 063 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 514 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 514 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9929 zł/m² z 2190 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.