Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KYM1VE-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 30 m², piętro 8/10
Bieńczyce, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 30 m²
- Piętro
- 8 z 10
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieńczyce
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-bienczyce-przy-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-bienczyce-przy-arc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 100 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 515 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 735 zł/m²) za 30 m² wychodzi ok. 382 000 zł — oferta jest o 39% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 31.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 30 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 69 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 735 zł/m², czyli ok. 382 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 30 m² | 8 | 530 000 zł | 17 667 | — |
| Osiedle Przy Arce | 31 m² | — | 530 000 zł | 17 097 | 150 m |
| Osiedle Przy Arce | 30,5 m² | — | 530 000 zł | 17 377 | 281 m |
| Osiedle Jagiellońskie | 35,1 m² | — | 420 000 zł | 11 952 | 751 m |
| Osiedle Handlowe | 33 m² | — | 599 000 zł | 18 152 | 898 m |
| Bieńczyce | 35 m² | 3 | 485 000 zł | 13 857 | 1,1 km |
| Czyżyny | 36 m² | 1 | 539 756 zł | 14 993 | 1,1 km |
| Generała Leopolda Okulickiego | 34 m² | 6 | 515 000 zł | 15 147 | 1,2 km |
| Bieńczyce | 36 m² | 1 | 550 000 zł | 15 278 | 1,3 km |
| Bieńczyce | 25 m² | 8 | 329 000 zł | 13 160 | 1,3 km |
| Bieńczyce | 36 m² | 1 | 459 000 zł | 12 750 | 1,3 km |
| Nowa Huta | 30 m² | 4 | 498 000 zł | 16 600 | 1,4 km |
| os. Kolorowe | 32 m² | — | 629 000 zł | 19 656 | 1,4 km |
| Osiedle Kalinowe | 35,9 m² | — | 599 000 zł | 16 685 | 1,4 km |
| Osiedle Kalinowe | 36 m² | — | 475 000 zł | 13 194 | 1,4 km |
| Osiedle Avia | 33,1 m² | — | 575 000 zł | 17 361 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 16 685 zł/m²; to mieszkanie — 17 667 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 31.10.2026 | Morizon | dodane | 530 000 zł |
| 31.10.2026 | Gratka | dodane | 530 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 160 zł/m² z 23 105 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.