Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OSBZT3-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 35 m², piętro 1/4
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 35 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki/ob/4955926) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-35m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 393 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 14 858 zł/m²) za 35 m² wychodzi ok. 520 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2440 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 35 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 858 zł/m², czyli ok. 520 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 35 m² | 1 | 514 504 zł | 14 700 | — |
| Karola Bunscha | 34 m² | 0 | 531 492 zł | 15 632 | 0 m |
| Karola Bunscha | 35 m² | 4 | 560 316 zł | 16 009 | 0 m |
| Dębniki | 28 m² | 1 | 543 942 zł | 19 427 | 330 m |
| Karola Bunscha | 35 m² | 0 | 544 670 zł | 15 562 | 355 m |
| Karola Bunscha | 35 m² | 1 | 549 744 zł | 15 707 | 355 m |
| Karola Bunscha | 35 m² | 2 | 553 268 zł | 15 808 | 355 m |
| Karola Bunscha | 28 m² | 1 | 459 468 zł | 16 410 | 355 m |
| Karola Bunscha | 28 m² | 2 | 462 313 zł | 16 511 | 355 m |
| Dębniki | 33 m² | 3 | 645 050 zł | 19 547 | 507 m |
| Dębniki | 31 m² | 2 | 599 886 zł | 19 351 | 507 m |
| Dębniki | 28 m² | 3 | 558 332 zł | 19 940 | 507 m |
| Dębniki | 31 m² | 3 | 615 756 zł | 19 863 | 507 m |
| Dębniki | 28 m² | 5 | 572 722 zł | 20 454 | 507 m |
| Dębniki | 31 m² | 0 | 584 016 zł | 18 839 | 507 m |
| Dębniki | 33 m² | 0 | 608 475 zł | 18 439 | 507 m |
Mediana podobnych — 18 839 zł/m²; to mieszkanie — 14 700 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 514 504 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | dodane | 514 504 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 23 499 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.