Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VBMPG_-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 32 m², piętro 9/10
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 32 m²
- Piętro
- 9 z 10
- Rok budowy
- 1975
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-kawalerke-krakow-biezano)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 21% niższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 430 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 716 zł/m²) za 32 m² wychodzi ok. 503 000 zł — oferta jest o 17% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 32 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 716 zł/m², czyli ok. 503 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 32 m² | 9 | 415 000 zł | 12 969 | — |
| Teligi | 30 m² | — | 498 000 zł | 16 600 | 448 m |
| Leonida Teligi | 29 m² | 3 | 498 000 zł | 17 172 | 448 m |
| Telimeny | 38 m² | — | 439 000 zł | 11 568 | 573 m |
| Erazma Jerzmanowskiego | 26 m² | 3 | 370 000 zł | 14 231 | 605 m |
| ul. Wielicka | 30,4 m² | 2 | 557 965 zł | 18 330 | 801 m |
| Marii Orwid | 33 m² | 2 | 665 028 zł | 20 152 | 904 m |
| Marii Orwid | 29 m² | 4 | 578 754 zł | 19 957 | 904 m |
| Marii Orwid | 29 m² | 5 | 581 677 zł | 20 058 | 904 m |
| Marii Orwid | 30 m² | 4 | 602 820 zł | 20 094 | 904 m |
| Marii Orwid | 30 m² | 6 | 605 880 zł | 20 196 | 904 m |
| Marii Orwid | 30 m² | 2 | 593 580 zł | 19 786 | 904 m |
| Marii Orwid | 28 m² | 2 | 555 268 zł | 19 831 | 904 m |
| Marii Orwid | 34 m² | 6 | 695 704 zł | 20 462 | 904 m |
| Marii Orwid | 34 m² | 4 | 692 208 zł | 20 359 | 904 m |
| Snycerska | 28 m² | — | 499 000 zł | 17 821 | 952 m |
Mediana podobnych — 19 831 zł/m²; to mieszkanie — 12 969 zł/m² (−35%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 415 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | dodane | 415 000 zł |
| 6.11.2026 | Domiporta | dodane | 415 000 zł |
| 6.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 415 000 zł |
| 15.11.2026 | Nieruchomości-online | zdjęte | 415 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.