Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AIOULO-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 31,1 m²
Warszawska, Kielce
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 31,1 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 121 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 400 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8747 zł/m²) za 31,1 m² wychodzi ok. 272 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 61 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7% rocznie brutto.
- 6Ulica Warszawska: 62 ofert sprzedaży (mediana 11 778 zł/m²), 103 transakcje w rejestrze (mediana 8514 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 31,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 285 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8747 zł/m², czyli ok. 272 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 31,1 m² | — | 275 000 zł | 8842 | — |
| ul. Warszawska 103 | 29 m² | 4 | 249 000 zł | 8586 | 267 m |
| Warszawska | 27 m² | 1 | 327 131 zł | 12 116 | 313 m |
| Warszawska | 27 m² | 4 | 335 378 zł | 12 421 | 313 m |
| Warszawska | 27 m² | 3 | 329 880 zł | 12 218 | 313 m |
| Marszałkowska | 28 m² | 3 | 339 000 zł | 12 107 | 454 m |
| Miodowa | 36,5 m² | — | 315 000 zł | 8625 | 523 m |
| Leopolda Staffa | 27 m² | 0 | 280 000 zł | 10 370 | 589 m |
| Klonowa | 31 m² | 1 | 250 000 zł | 8065 | 591 m |
| Klonowa | 30 m² | 0 | 338 409 zł | 11 280 | 632 m |
| Klonowa | 29 m² | 0 | 326 232 zł | 11 249 | 632 m |
| Klonowa | 31 m² | 0 | 349 600 zł | 11 277 | 632 m |
| Klonowa | 28 m² | 4 | 329 500 zł | 11 768 | 632 m |
| Klonowa | 27 m² | 4 | 321 540 zł | 11 909 | 634 m |
| Klonowa | 25 m² | 0 | 279 960 zł | 11 198 | 634 m |
| Klonowa | 28 m² | 3 | 329 574 zł | 11 771 | 634 m |
Mediana podobnych — 11 400 zł/m²; to mieszkanie — 8842 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 269 000 zł |
| 31.10.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 272 000 zł |
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 273 000 zł |
| 14.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 275 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 229 zł/m² z 2110 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 61 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.