Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BLO2LU-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 30 m², piętro 9/10
Polesie, Łódź
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 30 m²
- Piętro
- 9 z 10
- Rok budowy
- 1970
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-30m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie/ob/49650057)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% niższa od mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9360 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7814 zł/m²) za 30 m² wychodzi ok. 234 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 10.11.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 30 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 19 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7814 zł/m², czyli ok. 234 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 30 m² | 9 | 245 000 zł | 8167 | — |
| Polesie | 31 m² | 9 | 245 000 zł | 7903 | 76 m |
| ul. Józefa Babickiego | 31 m² | — | 310 000 zł | 10 000 | 534 m |
| ul. Rajdowa | 32 m² | — | 333 500 zł | 10 422 | 645 m |
| ul. Maratońska | 27,7 m² | 1 | 259 000 zł | 9360 | 850 m |
| Falista | 35 m² | 2 | 399 900 zł | 11 426 | 859 m |
| Maratońska | 29 m² | 1 | 398 000 zł | 13 724 | 933 m |
| ul. Maratońska 49 | 29,3 m² | 1 | 290 466 zł | 9900 | 1 km |
| Maratońska | 27,9 m² | — | 259 000 zł | 9300 | 1 km |
| ul. Maratońska | 29 m² | — | 480 000 zł | 16 552 | 1,1 km |
| Maratońska | 29 m² | 3 | 293 600 zł | 10 124 | 1,1 km |
| ul. Kowieńska | 24 m² | — | 290 000 zł | 12 083 | 1,2 km |
| ul. Retkińska | 28 m² | — | 296 000 zł | 10 571 | 1,2 km |
| Karolew | 35 m² | — | 299 000 zł | 8543 | 1,3 km |
| Konstantynowska 64c | 29,8 m² | — | 342 355 zł | 11 500 | 1,3 km |
| Konstantynowska | 31 m² | 3 | 357 765 zł | 11 541 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 488 zł/m²; to mieszkanie — 8167 zł/m² (−29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Morizon | dodane | 245 000 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 245 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 046 zł/m² z 7915 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.