Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WQUTRF-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 29 m², piętro 4
Ludwika, Bogucice, Katowice
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 29 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bogucice
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-bogucice-ludw) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-bogucice-ludwika)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 111 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 093 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 5042 zł/m²) za 29 m² wychodzi ok. 146 000 zł — oferta jest o 179% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 32% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.01.2026 (304 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 103 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena tego mieszkania spadła. O ile — plan Basic
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1270 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 8Ulica Ludwika: 242 ofert sprzedaży (mediana 12 776 zł/m²).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 29 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 44 transakcje w 24 miesiące) mediana to 5042 zł/m², czyli ok. 146 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 29 m² | 4 | 406 881 zł | 14 030 | — |
| Ludwika | 27 m² | 4 | 368 564 zł | 13 651 | 0 m |
| Ludwika | 27 m² | 2 | 364 762 zł | 13 510 | 0 m |
| Ludwika | 26 m² | 2 | 345 961 zł | 13 306 | 0 m |
| Ludwika | 27 m² | 3 | 368 653 zł | 13 654 | 0 m |
| Ludwika | 27 m² | 0 | 354 783 zł | 13 140 | 0 m |
| Ludwika | 26 m² | 5 | 350 967 zł | 13 499 | 0 m |
| Ludwika | 26 m² | 3 | 348 866 zł | 13 418 | 0 m |
| Ludwika | 27 m² | 1 | 365 640 zł | 13 542 | 0 m |
| Ludwika | 26 m² | 4 | 349 250 zł | 13 433 | 0 m |
| Ludwika | 27 m² | 2 | 363 306 zł | 13 456 | 0 m |
| Ludwika | 27 m² | 5 | 368 335 zł | 13 642 | 0 m |
| Ludwika | 26 m² | 4 | 359 240 zł | 13 817 | 0 m |
| Ludwika | 29 m² | 1 | 401 814 zł | 13 856 | 0 m |
| Ludwika | 26 m² | 3 | 358 162 zł | 13 776 | 0 m |
| Ludwika | 26 m² | 1 | 344 916 zł | 13 266 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 464 zł/m²; to mieszkanie — 14 030 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 6.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | — |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 787 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 103 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.