Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2TUKJV-20261109
- Data
- 9.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
1 pokój, 26 m², piętro 3/3
Stare Miasto, Lublin
- Pokoje
- 1 pokój
- Powierzchnia
- 26 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lublin-stare-miasto-26) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lublin-stare-miasto/ob/48)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 49 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 440 zł/m²) za 26 m² wychodzi ok. 271 000 zł — oferta jest o 25% wyżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.08.2026 (83 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 27 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 26 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 15 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 440 zł/m², czyli ok. 271 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
1 pokój, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 9.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 26 m² | 3 | 339 000 zł | 13 039 | — |
| Stare Miasto | 25 m² | 0 | 320 000 zł | 12 800 | 586 m |
| Niecała | 30,5 m² | — | 269 000 zł | 8828 | 599 m |
| Bolesława Prusa | 21 m² | — | 339 000 zł | 16 143 | 618 m |
| Jasna | 25,3 m² | — | 499 000 zł | 19 739 | 1,1 km |
| Wieniawska | 29 m² | — | 577 100 zł | 19 900 | 1,1 km |
| Wieniawska | 28,4 m² | — | 432 198 zł | 15 213 | 1,1 km |
| Wieniawska | 28,8 m² | — | 441 189 zł | 15 346 | 1,1 km |
| Środkowa | 28 m² | — | 360 000 zł | 12 857 | 1,1 km |
| Wieniawska | 28 m² | 1 | 432 198 zł | 15 436 | 1,1 km |
| Śródmieście | 26 m² | 1 | 258 489 zł | 9942 | 1,1 km |
| Wieniawska | 28 m² | 1 | 441 189 zł | 15 757 | 1,1 km |
| ul. Wieniawska 7 | 28,8 m² | 1 | 438 150 zł | 15 240 | 1,1 km |
| Śródmieście | 30 m² | 2 | 350 000 zł | 11 667 | 1,2 km |
| ul. Wschodnia | 28,2 m² | 0 | 299 000 zł | 10 599 | 1,2 km |
| Stefana Okrzei | 23,4 m² | — | 269 000 zł | 11 506 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 12 871 zł/m²; to mieszkanie — 13 039 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 339 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 339 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 600 zł/m² z 2789 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 27 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 9.11.2026.