Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZJMDAL-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 92 m², piętro 3/3
Grodzka, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 92 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-grodzka/ob/4966634) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/271196) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-krakow-srodmi) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-grodzka-92m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (27 771 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 25 313 zł/m²) za 92 m² wychodzi ok. 2 329 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.11.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Gratka, Nieruchomości-online, Domiporta, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,4% rocznie brutto.
- 7Ulica GRODZKA: 6 ofert sprzedaży (mediana 26 300 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 28 085 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 92 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 27 transakcji w 24 miesiące) mediana to 25 313 zł/m², czyli ok. 2 329 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 92 m² | 3 | 2 765 750 zł | 30 063 | — |
| ul. Świętego Krzyża | 84 m² | 2 | 2 100 000 zł | 25 000 | 348 m |
| Mikołajska | 105 m² | 3 | 3 100 000 zł | 29 532 | 380 m |
| Świętego Tomasza | 87 m² | 1 | 2 250 000 zł | 25 862 | 481 m |
| Świętego Tomasza | 88 m² | 1 | 2 250 000 zł | 25 568 | 481 m |
| Wielopole | 97 m² | 4 | 1 800 000 zł | 18 557 | 488 m |
| Plac Na Groblach | 83,5 m² | — | 1 920 000 zł | 23 008 | 489 m |
| Świętego Jana | 90 m² | 2 | 2 160 000 zł | 24 000 | 514 m |
| Zyblikiewicza | 98,8 m² | 4 | 1 850 000 zł | 18 723 | 521 m |
| Mikołaja Zyblikiewicza | 98 m² | 4 | 1 870 000 zł | 19 082 | 551 m |
| Zyblikiewicza | 83,9 m² | 3 | 1 675 000 zł | 19 967 | 551 m |
| Mikołaja Zyblikiewicza | 98 m² | 4 | 1 800 000 zł | 18 367 | 551 m |
| Zyblikiewicza | 98,8 m² | — | 1 870 000 zł | 18 925 | 551 m |
| Mikołaja Zyblikiewicza | 100 m² | 4 | 1 870 000 zł | 18 700 | 551 m |
| Mikołaja Zyblikiewicza | 98,8 m² | — | 1 800 000 zł | 18 217 | 551 m |
| Mikołaja Zyblikiewicza | 107 m² | 0 | 1 999 000 zł | 18 682 | 551 m |
Mediana podobnych — 20 128 zł/m²; to mieszkanie — 30 063 zł/m² (+49%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 12.11.2026 | Gratka | dodane | 2 765 750 zł |
| 13.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 765 750 zł |
| 13.11.2026 | Domiporta | dodane | 2 765 750 zł |
| 13.11.2026 | Morizon | dodane | 2 765 750 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 23 499 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.