Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZZBKIJ-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
76 m², piętro 1/8
Praga-Północ, Warszawa
- Powierzchnia
- 76 m²
- Piętro
- 1 z 8
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Praga-Północ
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 489 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 592 zł/m²) za 76 m² wychodzi ok. 1 109 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 41 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 76 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 592 zł/m², czyli ok. 1 109 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
Ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 76 m² | 1 | 1 194 874 zł | 15 722 | — |
| Praga-Północ | 76 m² | 4 | 1 230 366 zł | 16 189 | 0 m |
| Praga-Północ | 61 m² | 2 | 981 182 zł | 16 085 | 0 m |
| Praga-Północ | 70 m² | 5 | 2 249 000 zł | 32 129 | 0 m |
| Praga-Północ | 76 m² | 4 | 1 230 365 zł | 16 189 | 0 m |
| Rembielińska | 65 m² | 5 | 750 000 zł | 11 539 | 367 m |
| Wyszogrodzka | 61 m² | 1 | 660 000 zł | 10 820 | 400 m |
| ul. Rembielińska | 66 m² | — | 870 000 zł | 13 182 | 421 m |
| Wyszogrodzka | 82,2 m² | — | 950 000 zł | 11 557 | 431 m |
| Wyszogrodzka | 61 m² | 10 | 768 000 zł | 12 590 | 440 m |
| Wyszogrodzka | 66 m² | 7 | 749 000 zł | 11 349 | 550 m |
| Michała Kleofasa Ogińskiego | 61 m² | 1 | 620 000 zł | 10 164 | 556 m |
| Nadwiślańska | 63 m² | — | 880 000 zł | 13 968 | 588 m |
| Wyszogrodzka | 67,5 m² | 1 | 750 000 zł | 11 111 | 591 m |
| ul. Nadwiślańska | 78 m² | — | 1 190 000 zł | 15 256 | 598 m |
| ul. Rembielińska | 77 m² | — | 1 230 000 zł | 15 974 | 712 m |
Mediana podobnych — 14 672 zł/m²; to mieszkanie — 15 722 zł/m² (+7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 194 874 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 238 zł/m² z 27 015 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 41 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.