Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WA5DPT-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 92 m², piętro 3/3
Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 92 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki/ob/4639835) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-92m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 024 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 333 zł/m²) za 92 m² wychodzi ok. 1 319 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.03.2026 (235 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 92 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 154 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 333 zł/m², czyli ok. 1 319 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 92 m² | 3 | 1 350 000 zł | 14 674 | — |
| Dębniki | 86 m² | 2 | 1 330 000 zł | 15 465 | 20 m |
| Dębniki | 102 m² | 3 | 1 435 000 zł | 14 069 | 65 m |
| Dębniki | 102,5 m² | 3 | 1 435 000 zł | 14 000 | 66 m |
| Dębniki | 92,7 m² | 3 | 1 350 000 zł | 14 563 | 157 m |
| Chmieleniec | 88 m² | 0 | 1 190 000 zł | 13 523 | 430 m |
| Piltza | 78 m² | — | 879 000 zł | 11 269 | 511 m |
| Karola Bunscha | 90 m² | 2 | 1 418 966 zł | 15 766 | 549 m |
| Karola Bunscha | 90 m² | 5 | 1 511 016 zł | 16 789 | 549 m |
| Chmieleniec | 88,6 m² | — | 1 190 000 zł | 13 427 | 588 m |
| Bunscha | 76,3 m² | — | 976 128 zł | 12 800 | 634 m |
| Bunscha | 76,3 m² | — | 1 044 762 zł | 13 700 | 634 m |
| Bunscha | 76,3 m² | — | 1 037 136 zł | 13 600 | 634 m |
| Dębniki | 74 m² | 1 | 1 268 000 zł | 17 135 | 716 m |
| Dębniki | 88 m² | 0 | 1 442 575 zł | 16 393 | 747 m |
| Dębniki | 98 m² | 0 | 1 579 680 zł | 16 119 | 747 m |
Mediana podobnych — 15 766 zł/m²; to mieszkanie — 14 674 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 350 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 350 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 180 zł/m² z 23 499 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.