Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BNEXL_-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 81,9 m², piętro 4
Kukuczki, Wrocław
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 81,9 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26976) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-jerzego-kukuczki/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% wyższa od mediany 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 472 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 553 zł/m²) za 81,9 m² wychodzi ok. 1 028 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.09.2026 (60 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Jerzego Kukuczki: 5 ofert sprzedaży (mediana 14 306 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 12 816 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 81,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 553 zł/m², czyli ok. 1 028 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 81,9 m² | 4 | 1 380 000 zł | 16 850 | — |
| ul. Jerzego Kukuczki | 89 m² | — | 1 199 000 zł | 13 472 | 0 m |
| Rutkiewicz | 87,8 m² | 3 | 1 350 000 zł | 15 371 | 236 m |
| okolice ul. Gajowickiej | 92 m² | 3 | 750 000 zł | 8152 | 312 m |
| Krzyki | 90 m² | 2 | 1 200 000 zł | 13 333 | 312 m |
| Krzyki | 78,4 m² | 7 | 1 119 000 zł | 14 273 | 312 m |
| Strońska | 76,8 m² | 3 | 809 000 zł | 10 535 | 456 m |
| Piławska | 77 m² | 3 | 900 000 zł | 11 688 | 606 m |
| Dzierżoniowska | 92,6 m² | 0 | 1 290 000 zł | 13 931 | 638 m |
| Świeradowska | 68,4 m² | 2 | 790 000 zł | 11 550 | 652 m |
| Granitowa | 91,2 m² | — | 1 440 644 zł | 15 800 | 684 m |
| ul. Granitowa | 92 m² | — | 1 299 000 zł | 14 120 | 684 m |
| Kłodzka | 88 m² | 3 | 1 290 000 zł | 14 659 | 688 m |
| Radkowska | 83 m² | — | 930 000 zł | 11 205 | 760 m |
| Krzyki | 73 m² | 1 | 876 000 zł | 12 000 | 774 m |
| Orzechowa | 78,6 m² | 4 | 798 000 zł | 10 159 | 891 m |
Mediana podobnych — 11 688 zł/m²; to mieszkanie — 16 850 zł/m² (+44%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 380 000 zł |
| 11.11.2026 | Gratka | dodane | 1 380 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.