Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XUPN5F-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 133 m²
Bartoka, Wrocław
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 133 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/dom,na-sprzedaz/26962473.htm)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 5 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 075 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 042 zł/m²) za 133 m² wychodzi ok. 1 868 000 zł — oferta jest o 26% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.09.2026 (66 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Ulica Beli Bartoka: 2 ofert sprzedaży (mediana 12 199 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 7204 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 5 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 133 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 314 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 042 zł/m², czyli ok. 1 868 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 133 m² | — | 1 389 000 zł | 10 444 | — |
| Buforowa | 112 m² | 1 | 1 250 000 zł | 11 161 | 259 m |
| Buforowa | 112 m² | 1 | 1 240 000 zł | 11 071 | 259 m |
| Buforowa | 112,9 m² | — | 1 250 000 zł | 11 075 | 259 m |
| Vivaldiego | 112,9 m² | — | 1 125 000 zł | 9967 | 446 m |
| ul. Semaforowa | 113 m² | — | 1 320 000 zł | 11 681 | 1,3 km |
Mediana podobnych — 11 075 zł/m²; to mieszkanie — 10 444 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 389 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 389 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.