Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CBDEA6-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 113 m², piętro 1/2
Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 113 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 346 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 894 zł/m²) za 113 m² wychodzi ok. 1 457 000 zł — oferta jest o 24% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.06.2025 (529 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 113 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 805 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 894 zł/m², czyli ok. 1 457 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 113 m² | 1 | 1 105 930 zł | 9787 | — |
| Bieżanów-Prokocim | 113 m² | 0 | 1 250 000 zł | 11 062 | 472 m |
| Henryka i Karola Czeczów | 94 m² | 3 | 1 439 000 zł | 15 309 | 475 m |
| Bieżanów-Prokocim | 125 m² | 4 | 849 000 zł | 6792 | 494 m |
| Barbary | 119,1 m² | — | 1 784 559 zł | 14 990 | 620 m |
| Ludwika Rydygiera | 91 m² | 0 | 1 250 000 zł | 13 736 | 992 m |
| Drożdżowa | 97,4 m² | — | 1 080 000 zł | 11 094 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 97,4 m² | — | 1 070 000 zł | 10 981 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 94,5 m² | — | 1 060 000 zł | 11 218 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 105,3 m² | — | 1 190 000 zł | 11 303 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 97,2 m² | — | 1 080 000 zł | 11 116 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 95,7 m² | — | 1 292 220 zł | 13 500 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 97,2 m² | — | 1 070 000 zł | 11 013 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 105,4 m² | — | 1 210 000 zł | 11 477 | 1,1 km |
| Drożdżowa | 94,1 m² | — | 1 060 000 zł | 11 267 | 1,1 km |
| Ludwika Rydygiera | 99 m² | 0 | 1 329 000 zł | 13 424 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 11 346 zł/m²; to mieszkanie — 9787 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 105 930 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 105 930 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.