Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RGC2LA-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
5 pokoi, 112 m²
Smoluchowskiego, Wrocław
- Pokoje
- 5 pokoi
- Powierzchnia
- 112 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ul-mariana-smol) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m5,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 281 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 473 zł/m²) za 112 m² wychodzi ok. 1 285 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Adresowo, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Mariana Smoluchowskiego: 2 ofert sprzedaży (mediana 16 698 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 11 966 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 112 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 473 zł/m², czyli ok. 1 285 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
5 pokoi, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 112 m² | — | 1 389 000 zł | 12 402 | — |
| ul. Władysława Nehringa | 91,4 m² | 3 | 820 000 zł | 8973 | 638 m |
| ul. Władysława Nehringa | 93 m² | — | 1 049 100 zł | 11 281 | 659 m |
| okolice ul. Gdańskiej | 100 m² | 4 | 1 400 000 zł | 14 000 | 908 m |
| Walońska | 99,1 m² | — | 2 350 000 zł | 23 711 | 1 km |
| Walońska | 96,6 m² | 11 | 4 210 000 zł | 43 591 | 1 km |
| Traugutta | 94,5 m² | 5 | 799 000 zł | 8455 | 1,1 km |
| Traugutta | 107,9 m² | 1 | 1 434 671 zł | 13 300 | 1,1 km |
| Traugutta | 110,9 m² | 2 | 760 000 zł | 6856 | 1,1 km |
| ul. Traugutta Romualda | 97,1 m² | 3 | 959 000 zł | 9879 | 1,2 km |
| Miernicza | 104,4 m² | — | 900 000 zł | 8618 | 1,2 km |
| Miernicza | 104 m² | 2 | 900 000 zł | 8654 | 1,2 km |
| Haukego-Bosaka | 92,3 m² | — | 1 382 828 zł | 14 990 | 1,3 km |
| Haukego-Bosaka | 118 m² | 1 | 1 987 777 zł | 16 846 | 1,3 km |
| Rozbrat | 113,6 m² | 2 | 999 000 zł | 8797 | 1,3 km |
| Zielonego Dębu | 93,6 m² | 1 | 1 490 000 zł | 15 919 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 11 281 zł/m²; to mieszkanie — 12 402 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 389 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 389 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.