Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JF_AXF-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 92,9 m², piętro 9
Bracka, Dąb, Katowice
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 92,9 m²
- Piętro
- 9
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Dąb
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-dab-bracka-92) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-dab-bracka/ob/48) · develia (develia.pl/pl/mieszkania/katowice/bracka/bvi-a-073/)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 25 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 31% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.08.2026 (82 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, develia), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Bracka: 178 ofert sprzedaży (mediana 12 225 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 55 transakcji w 24 miesiące) mediana to 5174 zł/m², czyli ok. 481 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 92,9 m² | 9 | 1 101 080 zł | 11 850 | — |
| Bracka | 111 m² | 14 | 1 453 894 zł | 13 099 | 0 m |
| Bracka | 111 m² | 12 | 1 476 065 zł | 13 299 | 0 m |
| Bracka | 111 m² | 15 | 1 526 050 zł | 13 749 | 0 m |
| Bracka | 93,4 m² | 10 | 1 045 957 zł | 11 200 | 0 m |
| Bracka | 93,1 m² | 14 | 1 172 741 zł | 12 599 | 0 m |
| Bracka | 111 m² | 9 | 1 281 912 zł | 11 550 | 0 m |
| Bracka | 111 m² | 13 | 1 437 102 zł | 12 949 | 0 m |
| Bracka | 111,1 m² | 16 | 1 488 155 zł | 13 400 | 0 m |
| Bracka | 93,1 m² | 16 | 1 200 687 zł | 12 900 | 0 m |
| Bracka | 111 m² | 11 | 1 459 403 zł | 13 149 | 0 m |
| Bracka | 111 m² | 10 | 1 442 861 zł | 13 000 | 0 m |
| Bracka | 93,1 m² | 13 | 1 158 892 zł | 12 449 | 0 m |
| Bracka | 93,4 m² | 11 | 1 134 689 zł | 12 150 | 0 m |
| Bracka | 93,1 m² | 12 | 1 144 918 zł | 12 299 | 0 m |
| Bracka | 93,1 m² | 15 | 1 186 714 zł | 12 749 | 0 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 28.10.2026 | develia | dodane | 1 054 620 zł |
| 3.11.2026 | develia | zmiana ceny | 1 101 080 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 799 zł/m² z 5755 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 9387 zł/m²; II kw. 2025 — 9700 zł/m²; III kw. 2025 — 9929 zł/m²; IV kw. 2025 — 10 007 zł/m²; I kw. 2026 — 9677 zł/m²; II kw. 2026 — 10 000 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.