Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UQTTUR-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 92 m², piętro 2
Widzew, Łódź
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 92 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-widzew-92m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-widzew/ob/48982303)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 33% niższa od mediany 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 009 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 8055 zł/m²) za 92 m² wychodzi ok. 741 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.09.2026 (60 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −2% (było 880 000 zł), 10.11.2026.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 92 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 113 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8055 zł/m², czyli ok. 741 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 92 m² | 2 | 860 000 zł | 9348 | — |
| Milionowa | 76 m² | 1 | 1 094 970 zł | 14 408 | 0 m |
| Milionowa | 84 m² | 4 | 1 182 440 zł | 14 077 | 0 m |
| Milionowa | 93 m² | 3 | 1 215 466 zł | 13 070 | 0 m |
| Milionowa | 97 m² | 4 | 1 358 840 zł | 14 009 | 0 m |
| Milionowa | 83 m² | 5 | 1 194 863 zł | 14 396 | 0 m |
| Widzew | 91 m² | 7 | 941 988 zł | 10 352 | 0 m |
| Milionowa | 97 m² | 6 | 1 407 370 zł | 14 509 | 0 m |
| Milionowa | 93 m² | 5 | 1 334 513 zł | 14 350 | 0 m |
| Widzew | 81 m² | 6 | 816 398 zł | 10 079 | 0 m |
| ul. Andrzeja Sacharowa | 85 m² | — | 699 000 zł | 8224 | 1,3 km |
| Widzew | 81 m² | 3 | 599 000 zł | 7395 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 14 009 zł/m²; to mieszkanie — 9348 zł/m² (−33%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 880 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 880 000 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 860 000 zł |
| 10.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 860 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.