Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IFELDC-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 92 m²
Jordanowska, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 92 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/dom,na-sprzedaz/26827531.html)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 31% wyższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 400 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 702 zł/m²) za 92 m² wychodzi ok. 1 353 000 zł — oferta jest o 37% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 99 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 92 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 702 zł/m², czyli ok. 1 353 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 92 m² | — | 1 850 000 zł | 20 109 | — |
| ul. Łokietka 116 | 73,7 m² | 1 | 1 073 688 zł | 14 578 | 135 m |
| ul. Pękowicka | 104,3 m² | 0 | 1 297 516 zł | 12 445 | 324 m |
| Stelmachów | 109,6 m² | — | 1 687 994 zł | 15 400 | 505 m |
| Władysława Łokietka | 84,1 m² | — | 1 101 186 zł | 13 100 | 653 m |
| Władysława Łokietka | 73,7 m² | — | 1 082 655 zł | 14 700 | 653 m |
| Władysława Łokietka | 73,7 m² | — | 1 009 005 zł | 13 700 | 653 m |
| Władysława Łokietka | 74 m² | — | 999 000 zł | 13 500 | 653 m |
| Piaskowa | 91 m² | 1 | 1 900 000 zł | 20 879 | 663 m |
| Schillinga 2-4 | 83,7 m² | — | 1 362 350 zł | 16 279 | 669 m |
| Schillinga 2-4 | 76,3 m² | — | 1 118 744 zł | 14 655 | 669 m |
| Schillinga 2-4 | 89,3 m² | — | 1 403 350 zł | 15 712 | 669 m |
| Schillinga 2-4 | 89,3 m² | — | 1 452 611 zł | 16 263 | 669 m |
| Rybałtowska | 76 m² | 1 | 1 150 469 zł | 15 138 | 672 m |
| Rybałtowska | 76 m² | 2 | 1 167 084 zł | 15 356 | 672 m |
| Rybałtowska | 76 m² | 1 | 1 151 979 zł | 15 158 | 672 m |
Mediana podobnych — 15 400 zł/m²; to mieszkanie — 20 109 zł/m² (+31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 850 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 173 zł/m² z 23 607 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 99 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.