Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R5WKV2-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 91,5 m², piętro 3
Zamojska, Ujeścisko, Gdańsk
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 91,5 m²
- Piętro
- 3
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ujeścisko
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/gdansk/zamojska-vita/zv-a-3-02/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 349 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8717 zł/m²) za 91,5 m² wychodzi ok. 797 000 zł — oferta jest o 64% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 43 dni.
- 5Ulica Zamojska: 144 ofert sprzedaży (mediana 14 700 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 91,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 55 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8717 zł/m², czyli ok. 797 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 91,5 m² | 3 | 1 307 948 zł | 14 299 | — |
| Zamojska | 95,7 m² | 2 | 1 330 470 zł | 13 900 | 0 m |
| Zamojska | 95,5 m² | 0 | 1 289 655 zł | 13 500 | 0 m |
| Zamojska | 94,1 m² | 3 | 1 298 915 zł | 13 799 | 0 m |
| Zamojska | 86,2 m² | 1 | 1 293 367 zł | 14 999 | 0 m |
| Zamojska | 79,8 m² | 3 | 1 181 423 zł | 14 799 | 0 m |
| Zamojska | 91,5 m² | 3 | 1 317 279 zł | 14 400 | 0 m |
| Zamojska | 85,5 m² | 1 | 1 247 960 zł | 14 599 | 0 m |
| Zamojska | 86,1 m² | 0 | 1 282 266 zł | 14 900 | 0 m |
| Zamojska | 75 m² | 0 | 1 169 340 zł | 15 600 | 0 m |
| Zamojska | 95,7 m² | 1 | 1 311 345 zł | 13 700 | 0 m |
| Zamojska | 86,2 m² | 2 | 1 250 249 zł | 14 499 | 0 m |
| Zamojska | 85,5 m² | 0 | 1 256 546 zł | 14 700 | 0 m |
| Zamojska | 85,5 m² | 2 | 1 265 039 zł | 14 799 | 0 m |
| Kozacza Góra | 84 m² | 1 | 1 225 250 zł | 14 586 | 411 m |
| Jagiellonki | 75,9 m² | — | 949 000 zł | 12 503 | 672 m |
Mediana podobnych — 14 400 zł/m²; to mieszkanie — 14 299 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 1 307 948 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 511 zł/m² z 10 808 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.