Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FTDICF-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 90 m², piętro 5
Marii Orwid, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 90 m²
- Piętro
- 5
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (16 634 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 700 zł/m²) za 90 m² wychodzi ok. 1 233 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Ulica Marii Orwid: 260 ofert sprzedaży (mediana 17 581 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 90 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 98 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 700 zł/m², czyli ok. 1 233 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 90 m² | 5 | 1 497 486 zł | 16 639 | — |
| Marii Orwid | 74 m² | 3 | 1 072 806 zł | 14 497 | 0 m |
| Marii Orwid | 90 m² | 6 | 1 506 507 zł | 16 739 | 0 m |
| Marii Orwid | 91 m² | 5 | 1 513 710 zł | 16 634 | 0 m |
| Marii Orwid | 74 m² | 5 | 1 085 948 zł | 14 675 | 0 m |
| Marii Orwid | 74 m² | 6 | 1 093 533 zł | 14 778 | 0 m |
| Marii Orwid | 72 m² | 2 | 1 040 611 zł | 14 453 | 0 m |
| Marii Orwid | 91 m² | 6 | 1 521 390 zł | 16 719 | 0 m |
| Marii Orwid | 78 m² | 2 | 1 116 830 zł | 14 318 | 0 m |
| Marii Orwid | 73 m² | 2 | 1 057 771 zł | 14 490 | 0 m |
| Marii Orwid | 74 m² | 5 | 1 095 234 zł | 14 801 | 0 m |
| Marii Orwid | 74 m² | 4 | 1 080 282 zł | 14 598 | 0 m |
| Marii Orwid | 80 m² | 4 | 1 169 860 zł | 14 623 | 0 m |
| Marii Orwid | 80 m² | 6 | 1 185 996 zł | 14 825 | 0 m |
| Marii Orwid | 80 m² | 3 | 1 153 724 zł | 14 422 | 0 m |
| ul. Wielicka | 78,7 m² | 2 | 1 049 820 zł | 13 348 | 213 m |
Mediana podobnych — 14 675 zł/m²; to mieszkanie — 16 639 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 497 486 zł |
| 1.11.2026 | Morizon | dodane | 1 497 486 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 123 zł/m² z 23 163 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 14 017 zł/m²; II kw. 2025 — 14 612 zł/m²; III kw. 2025 — 14 835 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 700 zł/m²; I kw. 2026 — 15 069 zł/m²; II kw. 2026 — 15 028 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.