Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EUUX5I-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 87,3 m², piętro 2
Głębocka, Białołęka, Warszawa
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 87,3 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Białołęka
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/warszawa/glebocka-vita/gvi-b-a-2-06)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 749 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 732 zł/m²) za 87,3 m² wychodzi ok. 1 111 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Głębocka: 411 ofert sprzedaży (mediana 14 255 zł/m²), 108 transakcji w rejestrze (mediana 14 358 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 87,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 291 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 732 zł/m², czyli ok. 1 111 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 87,3 m² | 2 | 1 121 406 zł | 12 850 | — |
| Głębocka | 100,5 m² | 1 | 1 241 278 zł | 12 350 | 0 m |
| Głębocka | 71 m² | 1 | 975 801 zł | 13 750 | 0 m |
| Głębocka | 100,6 m² | 3 | 1 282 590 zł | 12 749 | 0 m |
| Głębocka | 87,7 m² | 1 | 1 100 223 zł | 12 550 | 0 m |
| Głębocka | 100,5 m² | 2 | 1 261 360 zł | 12 550 | 0 m |
| Głębocka | 83,6 m² | 3 | 1 141 469 zł | 13 649 | 0 m |
| Głębocka | 87,7 m² | 3 | 1 135 256 zł | 12 949 | 0 m |
| Głębocka | 88 m² | 1 | 1 096 024 zł | 12 449 | 0 m |
| Głębocka | 87,3 m² | 1 | 1 103 875 zł | 12 649 | 0 m |
| Głębocka | 83,6 m² | 2 | 1 124 760 zł | 13 449 | 0 m |
| Głębocka | 87,3 m² | 3 | 1 138 842 zł | 13 050 | 0 m |
| Głębocka | 87,7 m² | 2 | 1 117 740 zł | 12 749 | 0 m |
| Głębocka | 100,2 m² | 4 | 1 352 835 zł | 13 500 | 0 m |
| Głębocka | 92,8 m² | 3 | 1 173 444 zł | 12 649 | 0 m |
| Głębocka | 100,3 m² | 4 | 1 373 542 zł | 13 700 | 0 m |
Mediana podobnych — 13 475 zł/m²; to mieszkanie — 12 850 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 1 121 406 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 247 zł/m² z 27 653 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.