Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VA0STV-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 85,7 m²
Bartoka, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 85,7 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-czteropokojow) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-kuchnia-z-ok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 404 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 042 zł/m²) za 85,7 m² wychodzi ok. 1 203 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 47 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Beli Bartoka: 2 ofert sprzedaży (mediana 12 199 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 7204 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 314 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 042 zł/m², czyli ok. 1 203 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85,7 m² | — | 1 149 000 zł | 13 412 | — |
| Bartoka | 86,4 m² | — | 949 000 zł | 10 986 | 0 m |
| Kajdasza | 83,5 m² | — | 1 249 000 zł | 14 953 | 322 m |
| Krzyki | 76,4 m² | 0 | 840 510 zł | 11 000 | 365 m |
| Dróżnicza | 77,1 m² | — | 885 000 zł | 11 479 | 390 m |
| ul. Kajdasza | 82,7 m² | 2 | 1 449 000 zł | 17 515 | 391 m |
| Vivaldiego | 76,4 m² | — | 787 023 zł | 10 300 | 446 m |
| Vivaldiego | 87,3 m² | — | 960 190 zł | 11 000 | 459 m |
| Komedy | 83,5 m² | 0 | 1 320 000 zł | 15 803 | 507 m |
| Malinowskiego | 97,1 m² | — | 1 118 707 zł | 11 520 | 540 m |
| Ernesta Malinowskiego | 88 m² | 0 | 999 123 zł | 11 354 | 540 m |
| Ernesta Malinowskiego | 89 m² | 0 | 1 014 288 zł | 11 397 | 540 m |
| Malinowskiego | 88,9 m² | — | 999 123 zł | 11 240 | 540 m |
| Malinowskiego | 89,8 m² | — | 1 014 288 zł | 11 300 | 540 m |
| Franza Petera Schuberta | 87 m² | 0 | 960 630 zł | 11 042 | 542 m |
| Franza Petera Schuberta | 76 m² | 0 | 840 510 zł | 11 059 | 542 m |
Mediana podobnych — 11 404 zł/m²; to mieszkanie — 13 412 zł/m² (+18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 149 000 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 149 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 024 zł/m² z 14 916 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 47 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.