Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XFPRZ1-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 85 m², parter
Orawska, Ołtaszyn, Wrocław
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 85 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ołtaszyn
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-orawska/ob) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-orawska) · develia (develia.pl/pl/mieszkania/wroclaw/orawska-vita/ov-e1-b-03/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 843 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 574 zł/m²) za 85 m² wychodzi ok. 984 000 zł — oferta jest o 14% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.05.2025 (540 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, develia), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Orawska: 35 ofert sprzedaży (mediana 11 700 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 13 945 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 76 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 574 zł/m², czyli ok. 984 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85 m² | 0 | 841 835 zł | 9899 | — |
| Orawska | 68,4 m² | 1 | 779 491 zł | 11 399 | 0 m |
| Orawska | 68,4 m² | 2 | 800 255 zł | 11 700 | 0 m |
| Orawska | 68,1 m² | 0 | 762 917 zł | 11 200 | 0 m |
| Orawska | 68,2 m² | 0 | 763 701 zł | 11 200 | 0 m |
| Orawska | 68,4 m² | 1 | 779 263 zł | 11 399 | 0 m |
| Orawska | 71,6 m² | 0 | 773 604 zł | 10 800 | 0 m |
| Orawska | 68,5 m² | 2 | 800 840 zł | 11 700 | 0 m |
| Orawska | 68,1 m² | 2 | 797 213 zł | 11 700 | 0 m |
| ul. Motylkowa | 90 m² | — | 1 350 000 zł | 15 000 | 244 m |
| Wojszyce | 68,1 m² | 0 | 732 678 zł | 10 760 | 400 m |
| Motylkowa | 68,4 m² | — | 789 664 zł | 11 552 | 505 m |
| Wojszyce | 68,4 m² | 1 | 779 148 zł | 11 399 | 726 m |
| ul. Pułtuska | 76 m² | — | 869 000 zł | 11 434 | 1,1 km |
| Pułtuska | 73 m² | — | 781 525 zł | 10 706 | 1,1 km |
| Krzyki | 73 m² | 1 | 876 000 zł | 12 000 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 11 843 zł/m²; to mieszkanie — 9899 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 845 893 zł |
| 28.10.2026 | Gethome | zdjęte | 845 893 zł |
| 28.10.2026 | develia | dodane | 845 893 zł |
| 2.11.2026 | develia | zmiana ceny | 841 835 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 999 zł/m² z 16 558 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.