Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-4FJ9LP-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
4 pokoje, 85 m², piętro 2
Centrum, Bydgoszcz
- Pokoje
- 4 pokoje
- Powierzchnia
- 85 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-centrum-85m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-centrum/ob/4812)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 13% wyższa od mediany 105 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 638 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 6.07.2026 (132 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 54 dni.
- 4Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 85 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
4 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 85 m² | 2 | 1 020 000 zł | 12 000 | — |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 86,6 m² | 1 | 805 473 zł | 9300 | 0 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 73 m² | 4 | 619 000 zł | 8480 | 0 m |
| Tomasza Golloba | 77 m² | 4 | 569 000 zł | 7390 | 208 m |
| Wilczak, Jary | 84 m² | 0 | 429 000 zł | 5107 | 345 m |
| Świętej Trójcy | 94 m² | 4 | 950 000 zł | 10 106 | 346 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 96 m² | 3 | 955 000 zł | 9948 | 346 m |
| św. Trójcy | 95 m² | 4 | 950 000 zł | 10 004 | 346 m |
| Focha | 100 m² | — | 493 000 zł | 4930 | 416 m |
| Toruńska | 95,3 m² | 13 | 1 530 047 zł | 16 050 | 436 m |
| Toruńska | 95,6 m² | 13 | 1 515 260 zł | 15 850 | 436 m |
| Toruńska | 94,7 m² | 8 | 1 372 425 zł | 14 500 | 436 m |
| Bocianowo-Śródmieście-Stare Miasto | 94 m² | — | 599 000 zł | 6372 | 436 m |
| Szwederowo | 86,4 m² | 2 | 807 750 zł | 9350 | 670 m |
| Okole | 75,9 m² | 4 | 885 000 zł | 11 657 | 701 m |
| Dworcowa | 86 m² | 2 | 806 310 zł | 9376 | 742 m |
Mediana podobnych — 9350 zł/m²; to mieszkanie — 12 000 zł/m² (+28%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 020 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 020 000 zł |
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 596 zł/m² z 5724 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.